Se compri un immobile e poi lo rivendi ad un prezzo maggiore, hai realizzato una plusvalenza, un guadagno da tassare e versare all’Agenzia delle Entrate. La normativa che regola la tassazione delle plusvalenze sugli immobili è il TUIR (Testo Unico delle Imposte sui redditi), precisamente agli art. 67 e 68.
1.Cos’è la plusvalenza.
Nel campo immobiliare la plusvalenza si determina quando un immobile acquistato ad un dato prezzo viene ceduto ad un prezzo superiore.
2.In quali casi la plusvalenza viene tassata.
Affinché si realizzi l’ipotesi di una plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67 del TUIR è necessario che:
- L’immobile sia stato ceduto a titolo oneroso e cioè tramite compravendita, permuta, conferimento in società;
- Gli immobili siano stati ceduti prima di cinque anni dal momento dell’acquisto o della costruzione. Obiettivo del legislatore è tassare l’intento speculativo; in questi casi, infatti, il fine ultimo (e unico) dell’operazione consiste nell’arricchimento del soggetto (speculatore).
- Non siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari nel caso si tratti di unità immobiliari urbane.
3.In quali casi la plusvalenza NON viene tassata.
Sono escluse da tassazione le cessioni di immobili che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la rivendita sono stati adibiti ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.
Il criterio temporale di cinque anni, quindi, non trova applicazione nel caso in cui l’abitazione sia quella in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quella di un suo familiare).
4.Una nuova casistica tassabile. La donazione.
Per effetto delle modifiche introdotte dall’art.36 comma 38 del D.L. n. 223/06, sono state ampliate le ipotesi di tassazione delle plusvalenze realizzate da persone fisiche. In particolare, quelle derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni.
Infatti il suddetto articolo ha modificato l’articolo 67, comma 1, lettera b) del DPR n. 917/86 eliminando l’esclusione da tassazione degli immobili ricevuti per donazione.
5.La tassazione.
Alle plusvalenze immobiliari non si applica l’aliquota IRPEF, ma una tassazione separata che consiste in un’imposta sostitutiva del 20%.
Esempio.
Hai venduto una casa e dalla vendita hai ottenuto una plusvalenza immobiliare pari a 50.000 euro. Su questi 50.000 euro devi pagare il 20% di tassazione sostitutiva, ossia 10.000 euro da versare all’Agenzia delle Entrate.
Della riscossione si occupa il Notaio: al momento del rogito (ossia al momento della cessione dell’immobile) il notaio calcola le tasse da pagare e si occupa personalmente di versarle all’Agenzia delle Entrate per tuo nome e conto.
6.Costi detraibili.
per attutire il colpo ti do una bella notizia: ci sono alcune spese detraibili che possono aiutarti ad abbattere le tasse da pagare. Innanzitutto parlare di spese detraibili non è proprio corretto: si tratta di spese deducibili ossia spese che puoi sottrarre alla plusvalenza; se la plusvalenza è più bassa allora anche le tasse saranno più basse.
Ecco quali sono queste spese:
- Imposte pagate quando hai comprato la casa (imposta ipotecaria, catastale e di registro);
- Onorari del notaio;
- Spese di manutenzione relative alla modifica radicale dell’immobile o alla sua modernizzazione (Cassazione, Sez. XXI, dec. n. 1681/93)
