Il settore immobiliare sta vivendo un periodo di grande innovazione e sviluppo. In particolare, i costruttori si stanno orientando verso un edificio a “impatto zero”, in linea con il comune sentimento di cura e tutela dell’ambiente. In questo senso, una delle realtà più interessanti e consolidate del settore è rappresentata dalle cosiddette “tiny houses”.
1.DEFINIZIONE.
Le Tiny Houses sono micro-case prefabbricate le cui dimensioni possono variare dagli 8 ai 40 mq. Si tratta di veri e propri appartamenti che possono essere utilizzati per le vacanze o per viverci tutti i giorni. Spesso sono strutture costruite in legno, mantenendo così molto basso l’impatto ecologico sia in termini estetici che ambientali.
L’impronta ecologica è presto verificabile: attraverso un layout efficiente e l’uso del legno come materiale da costruzione, l’impatto ecologico è notevolmente ridotto. Anche l’efficienza energetica è un aspetto fondamentale nella progettazione di queste nuove micro residenze universitarie. La scelta del materiale e dei metodi di produzione giusti è fondamentale per ridurre al minimo le emissioni di carbonio e la sua tecnica di assemblaggio in loco riduce i tempi di costruzione e l’impatto sul trasporto.
2.PREZZO.
Ma parliamo dei prezzi. Quanto costa comprare oggi in Italia una “tiny house”? I vari modelli presenti oggi sul mercato si aggirano intorno ai 50.000 € ma in molti casi è possibile progettare la propria casa in modo personalizzato e quindi anche i prezzi possono subire variazioni.
In queste casette non manca proprio nulla, c’è la cucina, la camera da letto e il bagno. La forma della casa può essere di diversi tipi, molto fantasiosa e di design o classica. Può essere dotata di ruote, esattamente come una roulotte, o appoggiata al terreno a cui spesso viene ancorata per renderla più stabile.
È proprio in questo piccolo dettaglio che risiede il “nodo giuridico” delle “tiny houses”.
3.ASPETTI GIURIDICI E FISCALI.
Siamo giunti all’analisi dell’aspetto più controverso della tematica. Queste piccole casette possono essere costruite ovunque? Il proprietario è tenuto ad avviare pratiche edilizie? Queste strutture devono risultare a catasto? E ancora, sulle “tiny houses” si paga l’IMU? Per rispondere a tutte queste domande occorre ricercare il fondamento normativo nell’ordinamento italiano. La base giuridica alla quale attingere è individuabile nell’articolo 812, comma 1, del codice civile. Questo comma cita letteralmente “Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo.”
Parafrasando il testo dell’articolo possiamo tranquillamente affermare quanto segue:
Le mini-case, se rimangono “su ruote” possono considerarsi alla stregua di veicoli, con tanto di targa, obbligo di assicurazione e bollo di circolazione. Per spostarli da un luogo all’altro devono essere trainati da un veicolo idoneo come un pick-up o un fuoristrada sufficientemente grande, guidato da un conducente con patente di rimorchio. Possono essere posizionati ovunque ci sia spazio senza necessità di scarichi o allacciamenti elettrici in quanto completamente autonomi con pannelli fotovoltaici, wc chimici, acquedotto.
Qualora invece la casetta poggiasse direttamente su un terreno privato o su una piattaforma e ancorata, risulterebbe a tutti gli effetti un bene immobile. Al pari di ogni bene immobile non potrebbe essere costruito senza un permesso edilizio, in particolare sarebbe necessaria una D.I.A.. La D.I.A. è un acronimo e significa “dichiarazione di inizio attività”. Si tratta di una pratica edilizia che consente al privato cittadino di notificare unilateralmente al Comune che stanno per iniziare i lavori sulla sua proprietà. Il Comune ha 30 giorni di tempo per rispondere a tale comunicazione, trascorsi 30 giorni senza che il Comune sia intervenuto, si applica la regola del “silenzio assenso”. A quel punto la “tiny house” è considerata una proprietà immobiliare con tutte le implicazioni urbanistiche (tra cui l’obbligo del certificato di agibilità leggi l’articolo sull’agibilità) e catastali (tasse, imposte, ecc.).
