La nuda proprietà è un’interessante alternativa che il mercato immobiliare offre per chi intende acquistare casa. Solitamente i prezzi dell’immobile risultano essere in questo caso più convenienti e ciò dipende dal fatto che quando si acquista con la nuda proprietà non si dispone immediatamente dell’abitazione. A chi conviene? Di quanto si ribassa il prezzo? Come funziona a livello pratico? Vi riassumo tutto in 10 punti.
1. Cos’è la nuda proprietà?
La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Quindi in parole semplici, vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita.
2. Quali sono i vantaggi della nuda proprietà per chi vende?
Chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio, in tranquillità, oppure aiutare i suoi figli a comprare una casa e/o avviare un’azienda.
3. E per chi compra?
Chi compra la nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base all’età dell’usufruttuario. Durante il periodo in cui l’usufruttario rimane in casa, la nuda proprietà si rivaluta doppiamente: sia grazie all’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamento dell’età dell’usufruttario.
4. Chi è l’usufruttuario?
L’usufruttario è chi, una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne per tutta la vita o entro un periodo determinato in fase di contratto. L’usufruttuario può essere una persona sola oppure due coniugi. Se vuole, l’usufruttuario può anche affittare l’immobile. Eventualmente, l’usufrutto è trasferibile ai terzi sempre nei limiti previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà.
5. Chi è il nudo proprietario?
Il nudo proprietario è chi ha il diritto di nuda proprietà su un immobile, ma non, momentaneamente, il diritto di goderne (che si chiama, appunto, diritto di usufrutto). Il nudo proprietario ha la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile stesso, potendo nel caso realizzare un guadagno perché l’immobile può essersi rivalutato, e contemporaneamente, trascorso il tempo, sarà aumentata l’età dell’usufruttuario.
6. Si può vendere anche la nuda proprietà di una seconda casa o di una casa affittata?
Sì, tutti i vantaggi rimangono gli stessi. Nel caso in cui la casa sia affittata, l’usufruttuario continuerà a percepirne gli affitti.
7. Com’è calcolato il prezzo di vendita?
Partendo da una valutazione professionale del valore del mercato dell’immobile redatta dal sottoscritto si applica un coefficiente secondo l’età dell’usufruttario. Questi coefficienti sono redatti periodicamente dal ministero delle finanze e sono basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.
8. Chi paga le spese di amministrazione, l’IMU e le altre imposte?
Bisogna distinguere necessariamente tra le spese di ordinaria amministrazione dell’abitazione e spese di straordinaria amministrazione. Le prime sono a carico dell’usufruttario (custodia, amministrazione, manutenzione generale). L’usufruttario è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. Le seconde sono invece poste a carico del nudo proprietario.
Ciò può essere comunque oggetto di trattativa tra le parti. Quindi viene lasciato ampio margine all’autonomia negoziale tra le parti.
L’IMU spetta all’usufruttuario poiché è quest’ultimo che trae un effettivo godimento dall’immobile. Non potendo ottenere una rendita dall’immobile stesso il nudo proprietario non dovrà pagare nulla sulla dichiarazione dei redditi. Più in generale, la normativa di riferimento va individuata nell’articolo 1008 del codice civile, il quale stabilisce che “l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito.”
9. Cosa significa usufrutto a tempo e come si calcola?
L’usufrutto a tempo è la possibilità di usufruire dell’immobile del quale si è ceduta la nuda proprietà per un periodo di tempo predeterminato e quindi non legato all’età dell’usufruttuario.
Qualora l’usufruttuario decedesse durante il periodo in cui l’usufrutto a tempo fosse ancora in vigore, l’usufrutto e la nuda proprietà si congiungerebbero nella piena proprietà e l’immobile entrerebbe nella piena disponibilità del nudo proprietario.
10.Cosa significa consolidare la piena proprietà?
Al momento del decesso dell’usufruttuario il nudo proprietario consolida il proprio diritto con quello del defunto e ottiene la piena proprietà dell’immobile. Da quel momento sarà libero di gestire l’immobile come ritiene.
