La nuda proprietà è un’interessante alternativa che il mercato immobiliare offre per chi intende acquistare casa. Solitamente i prezzi dell’immobile risultano essere in questo caso più convenienti e ciò dipende dal fatto che quando si acquista con la nuda proprietà non si dispone immediatamente dell’abitazione. A chi conviene? Di quanto si ribassa il prezzo? Come funziona a livello pratico? Vi riassumo tutto in 10 punti.
1. Cos’è la nuda proprietà?
La nuda proprietà è una forma di proprietà “parziale” e temporanea. È un istituto giuridico complesso con diverse implicazioni fiscali e patrimoniali. Ma lo possiamo semplificare così:
immagina un immobile, la nuda proprietà è come possedere “le chiavi” di quell’immobile, ma senza poterlo utilizzare subito. In altre parole, il nudo proprietario è il legittimo proprietario del bene, ma non ha il diritto di goderne, di utilizzarlo o di trarne profitto.
Il termine “nuda” sottolinea proprio questo: la proprietà è “spogliata” del diritto di godimento.
2. Quali sono i vantaggi della nuda proprietà per chi vende?
Vendere la nuda proprietà di un immobile offre una serie di vantaggi specifici, ecco i principali:
- Liquidità immediata: Il vantaggio più evidente è la possibilità di ottenere una somma di denaro in contanti in tempi relativamente brevi.
- Mantenimento del diritto di abitazione: Chi vende la nuda proprietà conserva il diritto di usufrutto, ovvero può continuare a vivere nell’immobile, a meno che non decida di affittarlo. Ciò significa che può mantenere il proprio stile di vita e la propria abitazione senza dover traslocare.
- Possibilità di affittare l’immobile: Anche se si continua ad abitare nell’immobile, è possibile affittarlo e incassare i canoni di locazione.
- Pianificazione patrimoniale: La vendita della nuda proprietà può essere una strategia utile per riorganizzare il proprio patrimonio in vista di spese impreviste utilizzando la liquidità ottenuta per fronteggiarle oppure per mobilizzare del capitale atto a investimenti professionali o altro.
3. E per chi compra?
L’acquisto della nuda proprietà offre una serie di vantaggi, soprattutto per chi è alla ricerca di un investimento a lungo termine o desidera pianificare il proprio futuro immobiliare. Ecco i principali:
- Prezzo d’acquisto inferiore: Il prezzo della nuda proprietà è solitamente molto più basso rispetto al valore di mercato dell’immobile. Tale ribasso è giustificato dal fatto che l’acquirente non ottenga immediatamente il diritto di godimento.
- Rendimento potenzialmente elevato: Alla scadenza dell’usufrutto, il nudo proprietario diventa il pieno proprietario dell’immobile. Ciò significa che il valore dell’immobile potrebbe essere notevolmente aumentato nel corso degli anni, offrendo un potenziale rendimento significativo.
- Pianificazione patrimoniale: L’acquisto della nuda proprietà può essere una strategia utile per pianificare il proprio patrimonio a lungo termine, ad esempio per lasciare un immobile in eredità ai propri figli o semplicemente per immobilizzare del capitale in vista di una forte inflazione.
4. Chi è l’usufruttuario?
L’usufruttario è chi, una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne per tutta la vita o entro un periodo determinato in fase di contratto. L’usufruttuario può essere una persona sola oppure due coniugi. Se vuole, l’usufruttuario può anche affittare l’immobile. Eventualmente, l’usufrutto è trasferibile ai terzi sempre nei limiti previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà.
5. Chi è il nudo proprietario?
Il nudo proprietario è chi ha il diritto di nuda proprietà su un immobile, ma non, momentaneamente, il diritto di goderne (che si chiama, appunto, diritto di usufrutto). Il nudo proprietario ha la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile stesso, potendo nel caso realizzare un guadagno perché l’immobile può essersi rivalutato, e contemporaneamente, trascorso il tempo, sarà aumentata l’età dell’usufruttuario.
6. Si può vendere anche la nuda proprietà di una seconda casa o di una casa affittata?
Sì, tutti i vantaggi rimangono gli stessi. Nel caso in cui la casa sia affittata, l’usufruttuario continuerà a percepirne gli affitti.
7. Com’è calcolato il prezzo di vendita?
Partendo da una valutazione professionale del valore del mercato dell’immobile redatta dal sottoscritto si applica un coefficiente secondo l’età dell’usufruttario. Questi coefficienti sono redatti periodicamente dal ministero delle finanze e sono basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.
8. Chi paga le spese di amministrazione, l’IMU e le altre imposte?
Bisogna distinguere necessariamente tra le spese di ordinaria amministrazione dell’abitazione e spese di straordinaria amministrazione.
Le prime sono a carico dell’usufruttario (custodia, amministrazione, manutenzione generale). L’usufruttario è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario.
Le seconde sono invece poste a carico del nudo proprietario.
Ciò può essere comunque oggetto di trattativa tra le parti. Quindi viene lasciato ampio margine all’autonomia negoziale tra le parti.
L’IMU spetta all’usufruttuario poiché è quest’ultimo che trae un effettivo godimento dall’immobile. Non potendo ottenere una rendita dall’immobile stesso il nudo proprietario non dovrà pagare nulla sulla dichiarazione dei redditi. Più in generale, la normativa di riferimento va individuata nell’articolo 1008 del codice civile, il quale stabilisce che “l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito.”
9. Cosa significa usufrutto a tempo e come si calcola?
L’usufrutto a tempo è la possibilità di usufruire dell’immobile del quale si è ceduta la nuda proprietà per un periodo di tempo predeterminato e quindi non legato all’età dell’usufruttuario.
Qualora l’usufruttuario decedesse durante il periodo in cui l’usufrutto a tempo fosse ancora in vigore, l’usufrutto e la nuda proprietà si congiungerebbero nella piena proprietà e l’immobile entrerebbe nella piena disponibilità del nudo proprietario.
10.Cosa significa consolidare la piena proprietà?
Al momento del decesso dell’usufruttuario il nudo proprietario consolida il proprio diritto con quello del defunto e ottiene la piena proprietà dell’immobile. Da quel momento sarà libero di gestire l’immobile come ritiene.
