Due importanti città, belle in maniera diversa, con caratteristiche diametralmente opposte ma mai come adesso così vicine. Tanti pendolari ogni mattina partono dalla stazione di Genova Brignole direzione Stazione Centrale. Tanti smartworkers meneghini scendono in Riviera per lavorare fronte mare. Ma qual è lo stato di salute dei due mercati immobiliari?
Ndr Quando si parla di “Milano” e di “Genova” si fa riferimento ai rispettivi Comuni, ben sussistendo difformità all’interno degli stessi. All’interno del Comune di Genova, per esempio, troviamo valori minimi pari a 900 € al metro quadro (Valbrevenna) e valori massimi pari a 3.500€ al metro (Genova Nervi). In questo articolo vengono pertanto presi in considerazione i valori medi.
1.Prezzo medio al metro quadro.
Ecco il termometro indefettibile per vagliare lo stato di salute di un mercato immobiliare. Certo non è l’unico dato da prendere in considerazione ma è certamente una pietra angolare dalla quale partire.
Milano è il capoluogo di provincia con i prezzi più alti d’Italia. Il valore medio di un immobile residenziale all’interno del comune milanese ammonta a 5.126 € al metro quadro, con un aumento del 5,02% rispetto a settembre 2021 (4.881 €/m²). L’area più cara (inarrivabile?) è ZONA 1. Appartengono a questo circondario Duomo, Brera, Vigentina (viale Beatrice d’Este), Ticinese, Guastalla, Magenta-San Vittore, Parco Sempione, Giardini Porta Venezia, Pagano e Sarpi.
Genova, invece, tra le città italiane più grandi (ovvero con oltre 500.000 abitanti) è quella con i prezzi medi degli appartamenti più bassi in assoluto: circa 1.550 € al metro quadro. Come anticipato Il prezzo richiesto per singoli appartamenti a Genova è estremamente disomogeneo in tutta la città e nel 40% dei casi risulta inferiore a 850 € al metro quadro o superiore a 2.100 € al metro quadro. Fanalino di coda l’entroterra e punta di diamante il medio levante con Genova Quinto e Genova Nervi in grado di superare i 3.500€ al metro quadro.
2.Sconto sul prezzo di mercato.
Altro valore fortemente indicativo della solidità di un determinato comparto è rappresentato dallo sconto che gli acquirenti riescono ad ottenere durante la trattativa. Un minor sconto traduce una domanda molto alta e una maggior fiducia nella solidità dell’operazione immobiliare. Non solo, denota inoltre una maggior consapevolezza dei reali valori di mercato da parte degli operatori di settore.
A Milano lo sconto medio è del 5,4%, il valore minimo da dieci anni a questa parte, ma per gli immobili che si alienano in tempi lampo in pratica non c’è trattativa sul prezzo.
A Genova, invece, lo sconto medio è del 10% sul prezzo di vendita proposto. Qui i tempi medi di vendita rimangono ancora elevati (6,5 mesi in media), a eccezione del centro e delle zone di pregio in cui i tempi risultano inferiori alla media nazionale (5,8 e 5,1 mesi).
3.Tipologia di immobile più richiesta
A Milano la tipologia d’immobile più richiesta è il bilocale (45% della domanda). La ragione è evidente: i prezzi per i trilocali sono alla portata solo dei più facoltosi. Infatti, la media per comprare un trilocale è di 450 mila euro. Per lo stesso motivo il 5 locali è il taglio meno richiesto (0,8% della domanda).
A Genova l’immobile più richiesto è il quadrilocale (44,7% della domanda). La spasmodica richiesta di questa tipologia di immobile riflette la volontà di comprare una casa “definitiva” a dimensione familiare. Le due camere da letto, la sala e un terzo locale da adibire a studio o a terza camera convince i genovesi. Ancora bassissima la richiesta di monolocali (0,7% della domanda).
