Oggi, in Italia, una compravendita su due viene finanziata da un mutuo ipotecario. La facilità di accesso al credito bancario e l’introduzione dei vari bonus-giovani hanno determinato una crescita nel volume degli acquisti immobiliari. Tuttavia, dopo due trimestri idilliaci, il 2022 ci ha riservato un terzo trimestre che traduce una lenta ma significativa inversione di rotta. Quali sono i fattori decisivi che stanno determinando tale inversione? Quali le soluzioni prospettate per correre ai ripari?
1.Premesse e contesto
Lo stato di salute del mercato immobiliare italiano è certificato dalle ricerche dell’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, che nel secondo trimestre dell’anno registra nel nostro Paese 219.000 compravendite in più, +8,6% rispetto a un anno fa. I numeri sono incontrovertibili ma, chi conosce il settore, sarà certamente d’accordo nell’affermare che il settore immobiliare è super sensibile ad oscillazioni di tipo economico-finanziario-sociali con risposte correlate anche nel breve periodo. Per chiudere la panoramica sui primi due trimestri del 2022, giova ricordare che 7 acquisti su 10 hanno potuto beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, mentre la metà delle compravendite (50,2%) è stata finanziata con un mutuo. I tassi ancora interessanti, con il variabile in rimonta rispetto al fisso diventato più caro, sono stati determinanti per la scelta della modalità di acquisto di un immobile su due.
2.Cambio di rotta
La CENTURY 21 Italia, il colosso di casa madre americana del real estate, in una recente analisi presentata all’International Master Meeting di Roma, rivela che l’interesse all’acquisto sarebbe in controtendenza rispetto ai dati positivi della prima parte dell’anno. Emerge pertanto una profonda linea di demarcazione rispetto all’analisi dell’Agenzia delle Entrate. I maggiori capoluoghi fanno registrare a partire dal secondo trimestre numeri negativi riguardo alle intenzioni di acquisto: -10,3% Roma, -11,7% Milano, -17,5% Bologna, -15,6% Napoli e -14,8% Torino.
3.Le cause
A giocare contro i numeri delle compravendite ci sarebbero tre (forse anche più) concause principali: in primis l’ulteriore rialzo dei tassi d’interessi dei mutui comandato dalla BCE con una conseguente maggiore difficoltà di accesso al credito. Parimenti decisivo risulta l’aumento dei prezzi nel comparto residenziale. Infine, il classico esempio di componente irrazionale: la preoccupazione del caro-bollette. Questo il quadro eziologico dell’imminente inversione di tendenza che, a parere di chi scrive, potrà essere rallentata, diluita, ma non evitata.
4.Le conseguenze
Tassi più alti e mutui più cari, oltre a prezzi meno accessibili e preoccupazioni irrazionali (e non) scoraggiano l’acquisto della casa e inducono a ripiegare sull’affitto. Nei centri più grandi oggetto dell’analisi di CENTURY 21 Italia, sono in crescita le richieste di affitto relativamente ai primi 8 mesi dell’anno. Le locazioni più richieste sono quelle di natura transitoria, scelta correlata alla transitorietà del momento del mercato immobiliare. Il boost alle locazioni è stato fornito anche dalle mutate esigenze professionali e dalla possibilità di lavoro smart.
5.Le soluzioni
Davanti ad una situazione di mercato così imprevedibile le soluzioni sono sostanzialmente due: la prima è una soluzione attiva la seconda è una soluzione passiva.
Chi non vuole (o non può ndr) attendere, dovrà certamente valutare con il proprio consulente finanziario la possibilità di accendere un mutuo avvantaggiandosi del più contenuto tasso variabile e, eventualmente, scegliere un variabile con CAP. Il variabile con CAP è un mutuo il cui tasso d’interesse oscilla in base all’andamento di un parametro definito Euribor, che però non può superare una certa soglia (CAP), definendo così un importo massimo per le rate da pagare. Ma bisogna sempre valutarne il costo effettivo e se non sia alla fine più conveniente risparmiare il primo periodo con un variabile puro, per poi, qualora il valore del tasso variabile salisse oltre il fisso, richiedere subito una surroga a costo zero. Per coloro i quali hanno, invece, la possibilità di aspettare sopraggiunge una buona notizia: stando ai vari modelli stimati, un aumento pari a 1 punto percentuale dei tassi, potrebbe portare un calo dei prezzi degli immobili di circa il 5-7% dopo due anni. Secondo questo modello, l’effetto dell’aumento del rialzo dei tassi verrebbe automaticamente annull
